La Ley de Vivienda 2023 en Madrid:
Tu propiedad, al día de todas las novedades.
Hoy queremos presentarte las principales novedades de la Ley de Vivienda 2023 y cómo impactarán a propietarios, compradores y agentes inmobiliarios en Madrid.
El Consejo de Ministros ha aprobado la nueva ley de vivienda 2023 en España el 27 de abril. Ahora se encuentra en proceso de revisión y aprobación definitiva por parte del Senado antes de su entrada en vigor e inclusión en el BOE. Se espera que esto suceda antes de las elecciones del 28 de mayo de 2023.
¡Aviso! La aplicación de esta nueva ley dependerá de las políticas de cada comunidad autónoma, cuando así lo dicte la Constitución.
A continuación explicamos las principales novedades y puntos importantes que tienes que tener en cuenta para sacar el máximo provecho de tu propiedad.
Puntos clave sobre la nueva ley de vivienda:
Esta nueva normativa se puede dividir en varios puntos clave que regularán el mercado de la vivienda en España:
1) Ampliación de las zonas “tensionadas” en el mercado del alquiler:
La nueva Ley delega a las comunidades autónomas la posibilidad de declarar “zonas de mercado residencial tensionado”. Estas serían áreas donde el precio del alquiler o de la vivienda es tal que las familias tienen dificultades para acceder a una vivienda digna:
- Cuando la carga media de la hipoteca o del alquiler supera el 30 % del nivel de renta de los hogares.
- Se tendrá en cuenta también el precio del alquiler y de venta y su evolución en el tiempo, en comparación con el crecimiento acumulado del IPC.
Esta definición de “zona tensionada” durará 3 años y podrá prorrogarse siguiendo la misma metodología anualmente.
Además, se va a facilitar las condiciones para declarar una zona como “tensionada”, para también aplicar mayores medidas de control sobre los alquileres.
Es decir, los precios de los alquileres de los nuevos contratos en estas zonas estarán regulados y limitados. El límite dependerá de la modalidad del contrato y del propietario (pequeño propietario o gran tenedor).
El objetivo es contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas como tensionadas.
- Para pequeños propietarios: según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler. Vemos un ejemplo: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024. Aún está pendiente por definir el nuevo índice a partir de 2025) – Es decir, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros cada mes.
- Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir. Además, estos grandes propietarios están obligados a colaborar y proporcionar información sobre sus viviendas para destensar el mercado en ciertas zonas. Se les solicitarán datos identificativos, el uso y destino, y justificación del cumplimiento de la ley. Los grandes propietarios que sean personas jurídicas (es decir, empresas propietarias) estarán también sujetos a limitaciones al fijar un precio del alquiler en base a los nuevo índices y, además, la renta de los nuevos contratos en las zonas tensionadas no podrá superar a la del contrato anterior.
2) Nueva definición de grandes propietarios o “grandes tenedores”:
Se establece una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
Se considerará “gran tenedor” a aquellas personas físicas o jurídicas propietarias de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros) en zonas no tensionadas.
Los pequeños propietarios serán aquellas personas físicas o jurídicas con menos de 5 viviendas.
3) Límite en la subida de los alquileres:
Por una parte, se elimina el IPC: A partir de enero de 2024, los precios de los alquileres se actualizarán anualmente con un límite máximo del 3%. Además, se está trabajando en un nuevo índice de referencia que sea más estable y por debajo del IPC.
Por otra parte, se prohibe aumentar el precio del alquiler con gastos extras como gastos de comunidad, IBI, o tasa de basura, etc.
4) Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato correrán a cargo del propietario:
Según la nueva normativa, los gastos de gestión inmobiliaria (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria) correrán a cargo del arrendador, mientras que el inquilino seguirá siendo responsable de pagar la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.
5) Ventajas en el IRPF para propietarios:
El objetivo es incentivar la oferta de pisos en alquiler y bajar el precio de los alquileres en las zonas tensionadas.
Se modifica el porcentaje de reducción del rendimiento neto del alquiler en la declaración de la renta para los nuevos contratos de alquiler. Por norma general, se reduce de un 60 % al 50 %, aunque los propietarios pueden acceder a una mayor bonificación dependiendo de las siguientes medidas:
- Bonificación del 90 % si se reduce el precio del alquiler en una zona tensionada en al menos un 5 %.
- Bonificación del 70 % en uno de estos dos casos:
- Alquilar una vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas.
- Ofrecer la propiedad como vivienda asequible incentivada, protegida o alquilada a la administración o a entidades públicas.
- Bonificación del 60 % si se han efectuado obras de rehabilitación o mejora.
Veamos un ejemplo de bonificación del IRPF:
Un pequeño propietario es titular de una vivienda en una zona tensionada y fija un precio de alquiler 800€/mes. Aplica una reducción del del precio de un 5%, es decir, 760€/mes. Por ello, puede obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF.
En este caso se calcula que los rendimientos netos serían aproximadamente de 6.384€. Si actualmente tributan a un 60%, tributarían 3.830€. Sin embargo, con la nueva ley de vivienda se aplicaríahasta el 90% de reducción, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.
Si tienes dudas, no te preocupes, en Grupo Acción Inmobiliaria estudiamos tu caso y te explicamos qué debes hacer. Contáctanos aquí y cuéntanos.
6) Penalización por viviendas vacías:
Se aplica un incremento en la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un aumento de hasta el 150%, en función de dos aspectos:
- El tiempo que la vivienda ha estado vacía.
- El número de viviendas vacías del mismo propietario en el mismo municipio.
7) Se refuerza la calificación de vivienda pública:
Uno de los objetivos de esta Ley es ampliar, proteger y mejorar el parque público de vivienda protegida, es decir, aumentar la cartera de viviendas propiedad del Estado. Además, no podrán descalificarse (salvo casos concretos en los que la duración será de 30 años).
Sobre todo, se quieren reforzar estos dos tipos:
- Vivienda social, aquellos inmuebles sobre suelo público destinados al alquiler, para atender las necesidades de familias vulnerables.
- Vivienda de precio limitado, aquellos inmuebles públicos o privados que están sujetos a un tope en los precios de venta o alquiler.
El objetivo es prevenir las posibles enajenaciones de viviendas públicas para evitar reducir el parque público de vivienda.
8) Apoyo a la colaboración “público-privada”: introducción de la vivienda asequible incentivada.
Se introduce el concepto de la vivienda asequible incentivada, aquella de propiedad privada, cuyos titulares (personas físicas) disfrutarán de beneficios urbanísticos o fiscales a cambio de destinarlas al alquiler a precios reducidos.
¿Cuáles son las características de las viviendas asequibles incentivadas?
- Los beneficios fiscales serán proporcionales a las limitaciones a que esté sometida la vivienda en cada caso.
- El destino de la vivienda debe ser residencia habitual.
- No es necesario calificarla como vivienda protegida.
- Pueden ser viviendas de nueva promoción o viviendas ya existentes.
Una vez se apruebe la Ley definitiva, cada comunidad autónoma fijará sus condiciones, reglas y requisitos.
El objetivo es aumentar la oferta a corto plazo y a precios asequibles.
9) Protección de familias vulnerables frente a desahucios:
El proyecto de Ley de Vivienda incluye también cambios en la regulación de los desahucios para una mayor protección a familias en riesgo de vulnerabilidad económica o social.
Primero, se garantiza una comunicación más eficiente entre jueces y los servicios sociales a la hora de evaluar la situación y detectar casos de hogares vulnerables.
a) De esta manera, se alargan los plazos de suspensión de los desahucios:
- De 1 a 2 meses, si el propietario es persona física.
- De 3 a 4 meses, esi es persona jurídica.
b) Se pone fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Deberá ser obligatorio establecer fecha y hora para llevarlos a cabo.
c) Se incluyen nuevas prórrogas en procedimientos de lanzamiento.
d) Las comunidades autónomas podrán imponer medidas y alternativas propias.
e) Se incluye la posibilidad de utilizar fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales.
Asimismo, se vela por que los servicios sociales ofrezcan soluciones o alternativas habitacionales para evitar el desamparo de las familias después del desahucio.
¿Tienes dudas sobre cómo aplicaría la Ley de Vivienda 2023 en tu caso concreto?
¡Contáctanos y resolveremos tus preguntas en este mismo momento! Además, te ayudaremos a maximizar el valor y rendimiento de tu propiedad.